こんにちは。弁護士法人Si-Lawです。「父の遺産は、住んでいた自宅と田んぼくらいで、預金はほとんどない」「実家を継ぐ長男と、県外に出た兄弟とで分け方が決まらない」。八代で相続のご相談を受けていると、遺産の大半が不動産というケースが本当に多くあります。現金なら割り算で済みますが、自宅や農地は切り分けられません。このとき遺産の不動産の分け方として問題になるのが、換価分割と代償分割です。この記事では、2つの選び方に加えて、代償金を確実に受け取るための遺産分割協議書の書き方と、換価分割で売却するまでの流れも解説します。

遺産が不動産ばかりのときの分け方は4つ

遺産分割の方法には、大きく分けて次の4つがあります。

• 現物分割：自宅は長男、田んぼは次男というように、物ごとに分ける
• 代償分割：1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（お金）を支払う
• 換価分割：不動産を売却して、売却代金を相続分に応じて分ける
• 共有分割：不動産を相続人の共有名義にする

不動産が複数あって価値も釣り合うなら現物分割で済みますが、「自宅1軒と田んぼ少し」では相続人の取り分が大きくずれてしまいます。そこで実務では、代償分割にするか換価分割にするかが一番の分かれ目になります。家庭裁判所の審判でも、現物分割が難しければ代償分割、それも難しければ換価分割、という順で検討されるのが一般的です。

代償分割が向いているケースと注意点

実家に住み続けたい相続人がいる、農業を継ぐ人がいる、という場合は代償分割が第一候補です。たとえば遺産が評価2,000万円の自宅と農地だけで相続人が子2人なら、取得する長男が弟に1,000万円前後の代償金を支払う形になります（数字はイメージで、実際の金額は評価や特別受益の有無で変わります）。

最大の壁は、取得する人に代償金を支払うお金があるかです。審判で代償分割を命じるには、取得者に支払能力があることが前提とされています。自己資金のほか、金融機関の借入れ、分割払い（期限と担保をきちんと決める）、被相続人が掛けていた生命保険金を原資にする方法などを組み合わせて検討します。支払いの約束だけして払われない、というトラブルを防ぐため、遺産分割協議書の書き方も重要です。

換価分割が向いているケースと注意点

誰も実家に住む予定がない、代償金を用意できる人がいない、という場合は換価分割が現実的です。お金に換えてしまえば、1円単位で公平に分けられます。

一方で、売却には仲介手数料や測量費、登記費用がかかり、売却益が出れば譲渡所得税の問題も生じます（税額の計算は連携税理士が担当し、当事務所は分け方の法律問題を担当します）。また、売却までは一時的に相続人の名義にする必要があり、誰が窓口になって売るのか、いくらまで値下げしてよいのかを事前に決めておかないと、ここでまた揉めます。

特に注意したいのが農地です。相続や遺産分割で農地を取得すること自体に農地法の許可はいりませんが（農業委員会への届出は必要です）、売却となると、買主が農業をする人に限られたり、転用には許可が必要になったりします。八代平野の田畑は「売ろうとしたが買い手がつかない」ことも珍しくなく、換価分割で合意しても話が進まないケースがあります。

揉めやすいのは「不動産をいくらと見るか」

代償分割でも換価分割でも、争いの中心になりやすいのが不動産の評価です。固定資産税評価額、相続税の路線価、不動産業者の査定、不動産鑑定と、物差しによって金額が大きく変わるからです。取得する側は低く、代償金を受け取る側は高く見たいので、ここで対立します。

遺産分割では、原則として分割する時点の時価で評価します。相続が開始した時点から時間がたって地価が動いていれば、その変化も反映されます。まずは複数の業者査定をそろえて相場の幅を確認し、それでも折り合わなければ調停・審判で鑑定を行う、という順番が一般的です。鑑定には費用がかかるため、どこまでこだわるかも含めて方針を決めます。

共有のまま残すのは最後の手段

「とりあえず兄弟で共有にしておこう」は、一見公平ですがおすすめしにくい方法です。売却や建て替えには共有者全員の同意が必要になり、次の相続が起きれば共有者がどんどん増えていきます。空き家になった実家が、何年も手を付けられないまま残る典型的なパターンです。

また、令和5年の民法改正により、相続開始から10年を過ぎると、原則として特別受益や寄与分を主張できなくなりました。相続登記も令和6年から義務化されています。分け方が決まらないまま時間がたつほど、選べる手段は狭まります。自宅と農地のどちらを誰が取るか、代償金をどう用意するかは、早い段階で見通しを立てておくことが大切です。

代償分割の遺産分割協議書で必ず決めておくこと

代償分割でいちばん多いトラブルは、「自宅は長男名義になったのに、約束の代償金が払われない」というものです。しかも、代償金が支払われなかったとしても、それを理由に遺産分割協議そのものを解除することは原則としてできないとされています（最高裁平成元年2月9日判決）。いったん登記が移ると、残るのはお金を請求する権利だけになってしまいます。

そのため、協議書には少なくとも次の点を具体的に書き込みます。

• 代償金の金額と、支払期限・振込先
• 分割払いにする場合の回数・各回の金額と、遅れたときに残額を一括で支払う取り決め
• 名義変更の登記と代償金の支払いを、同じ日に引き換えで行うかどうか
• 必要に応じて、取得した不動産への抵当権の設定などの担保

分割払いが長期にわたる場合は、協議の内容を公正証書にしておくと、支払いが止まったときに裁判を経ずに強制執行の手続きへ進める場合があります。また、協議書の書き方によっては、代償金のやり取りが税務上どう扱われるかにも影響することがあります。相続税・贈与税・譲渡所得税の申告や税額の計算は連携する税理士が担当し、当事務所は協議書の内容など法律面を担当します。

換価分割で売却するまでの手続きの流れ

換価分割は、合意してから実際にお金が分けられるまでに、いくつかの段階を踏みます。おおまかな流れは次のとおりです。

• 遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」ことと、分ける割合を記載する
• 相続登記を行う（相続人全員の共有名義にするか、代表者1人の名義にするかを決める）
• 売却の窓口になる人、最低売却価格、売却期限、諸費用の負担割合を決める
• 仲介業者に依頼して売却し、諸費用を差し引いた残りを取り決めどおりに分配する

代表者1人の名義で売る方法は、契約や決済の手続きが簡単になる一方、協議書に「換価のために代表して取得する」ことをはっきり書いておかないと、後から「実は自分が取得したものだ」といった争いや、税務上の問題を招くおそれがあります。「一定期間売れなかったら価格を見直す」「それでも売れなければ代償分割に切り替える」といった次の手順まで決めておくと、話し合いのやり直しを防ぎやすくなります。

よくあるご質問（自宅と農地しかない遺産の分け方）

Q. 母が自宅に住み続けたいのですが、代償金を払う余裕がありません。
A. 2020年4月から、配偶者が自宅に住み続けられる権利として「配偶者居住権」が設けられています。自宅の価値を「住む権利」と「所有権」に分けて考えるため、配偶者が自宅の所有権ごと取得するより少ない取り分で住み続けられる場合があります。ただし、権利の評価や登記、将来売却するときの扱いなど検討すべき点が多いため、個別の事情に応じて判断します。

Q. 農地を継ぐ人がいません。農地だけ誰も取らないことはできますか。
A. 遺産分割では、原則として遺産のすべてについて誰が取得するかを決める必要があります。農地を取得したくない場合でも、相続放棄をしない限り、分け方の中で扱いを決めることになります。地元の農業委員会を通じた貸し付けや売却の可能性を確認したうえで、換価分割や代償分割の中に組み込めるかを検討します。

Q. 話し合いがつかないと、最終的に裁判所が売ってしまうのですか。
A. 調停でまとまらず審判に移った場合、裁判所は現物分割、代償分割、換価分割の順に検討するのが一般的で、どれも難しい場合には競売による換価を命じることもあります。競売では市場で売るより低い価格になりやすいため、協議や調停の段階で落としどころを探るほうが、多くの場合、相続人全員にとって有利です。

八代市周辺では、農業を継ぐ予定の相続人と、県外で暮らす相続人とで分け方の希望が分かれるご相談が多くあります。どの方法が合うかは、不動産の評価額だけでなく、代償金の資金の手当てや農地の貸し手・買い手が見つかるかによっても変わります。

八代・熊本での相談実務

遺産分割の話し合いがまとまらない場合、八代市・氷川町・芦北町などにお住まいの方は熊本家庭裁判所八代支部（八代市西松江城町）が調停の管轄になります。調停は月1回程度のペースで期日が入り、解決までに半年から1年以上かかることも珍しくありません。農地や自社株、空き家となった実家が遺産に含まれるケースは八代地域では特に多く、評価や分け方をめぐって争いが長期化しやすい点に注意が必要です。当事務所は八代オフィスを拠点に、必要に応じて連携する税理士・司法書士とともに対応しています。

こんなときは弁護士へご相談ください

• 相続人の間で話がまとまらず、遺産分割協議が止まっている
• 遺言書が出てきたが、内容に納得できない・有効なのか分からない

ご相談の流れは、お電話またはフォームでのお申し込み → 日程調整 → 八代オフィスまたは熊本オフィスでの面談（オンライン相談も可）です。相談料は1時間11,000円（税込）、1時間を超える場合は30分ごとに5,500円（税込）です。受付時間は平日8:50〜17:30（土日祝休）です。

遺産分割・遺言・家族信託については、専門サイト「この街の相続」でもくわしく解説しています。

お電話でのご相談：八代オフィス 0965-62-8582（弁護士部門）／熊本オフィス 096-234-6543
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本記事は一般的な法律情報の提供を目的としたものであり、個別の事情によって結論は異なります。記載内容は公開日時点の法令・実務運用に基づくもので、特定の結果を保証するものではありません。具体的な対応は弁護士にご相談ください。

執筆・監修：弁護士 西田幸広（弁護士法人Si-Law）
公開日：2026-09-11 ／ 最終更新日：2026-09-25